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眾廈地產惠州鐵漢園林大亞灣地塊可行性分析報告81頁 金牌
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資料類型 其他可研
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上傳時間 2019-6-17
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      資料簡介
     
    鐵漢園林大亞灣地塊

    可行性分析報告 謹呈深圳鐵漢園林: 2019-05-09 項目報告框架 第一部分:基礎研究;

    第二部分:結論部分;

    第三部分:物業發展建議;

    第四部分:項目營銷; 前言

    迄今為止中國最大的中外合資項目——中海殼牌落戶,大亞灣再次成為南中國的焦點,香港和黃集團入主擁有超大深海泊位的惠州港。大亞灣緊鄰經濟發達的深圳特區,并擁有京九鐵路南端最便捷出海口的優勢,大亞灣,必定成為新的南中國財富策源地。

    本項目位于大亞灣中心區北區,交通便利,規劃良好,具有天然的山景環境,具有極大的發揮空間。 第一部分:基礎研究 分 析 提 綱 宏觀經濟研判;

    城市規劃;

    政策研判;

    項目價值驅動模式研究;

    住宅市場研究;

    商業配套研判;

    地塊解析 2006年重大政策回顧 2007年1-7月重大政策一覽表 (1)2007年國家開始起征土地增值費,倘若開始實質整治,必將影響到本項目。 

    (2)溫家寶在2007年政府工作報告上提出加強土地監管力度等相關政策,其作用必將影響地方土地市場。

    (3)限外資投資、投機買房也必將影響本項目。 2007年國內房地產市場政策新亮點 國家政策——小結:調控? 1、2007年國家調控政策執行年,國家起征土地增值稅等相關工作,土地市場

     進一步規范,但后期政策效果有待觀察;

    2、大亞灣區土地整治已展開序幕,難度和范圍不容忽視(36平方公里),項

     目未來競爭形勢嚴峻;

    3、土地政策導致供應市場短期內急劇放量,將影響到供求結構走向失衡;

    4、現有政策對本項目影響相對有限,但是應警惕國家開發政策風險(大亞灣

    規劃)、城際關聯性開發政策風險;

    5、其他城市的一房一價、銷售監控、銀行信貸收緊等政策帶來的政策預期,

    可能導致投資群體提高謹慎度。 政策對本項目近期影響研究 土地政策 房地產開發量增加 短期內市場競爭加劇 開發與經濟發展形成錯位 房地產價值透支 規劃:90/70政策 銷售限外政策 金融稅收政策 加大投資炒作的風險 投資型客戶謹慎 本項目短期內開發存在一定程度風險 政策對本項目遠期影響研究 區域經濟實力增強 投資炒作行為受限 市場規范度提高 土地政策 規劃:90/70政策 銷售限外政策 金融稅收政策 本項目遠期開發風險有所降低 居住需求購買力提高 應對政策影響的項目開發策略建議 短期內市場競爭加劇 房地產價值透支風險 后續政策的不確定性避免市場供應高峰期:建議提前供應,以獲得好的時機;

     通過項目的差異性定位,引導消費偏好; 分期開發,獲得后發優勢密切關注政策走勢,及時應對不利因素 第一部分:基礎研究 分 析 提 綱 宏觀經濟研判;

    城市規劃;

    政策研判;

    項目價值驅動模式研究;

    住宅市場研究;

    商業配套研判;

    地塊解析 大亞灣:在/擬開發項目戰國圖——大盤時代來臨、競爭將日趨激烈 熊貓國際二期 新天名城 聽濤雅苑 君豪國際公寓一期 峰景灣 菩提園一期 花千樹公寓二期 華上禮品項目 熊貓金海岸 小徑灣項目 安邑四洲項目 熊貓國際一期三組團 菩提園二期 本案 在售 擬售 大亞灣/惠陽在售主力戶型3-4房,面積相對較大 戶型構成對比:

    大亞灣區與惠陽區在售住宅主力戶型差異大。

    大亞灣區在售樓盤主要以3房和4房為主,3房面積為120—128平方米,占32%,四房面積為147—157平方米,占29%;

    而惠陽區主要以2房和3房為主,2房面積為70—90平方米,占27%,3房面積為120—130平方米,占32%。。。。。。。



     
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